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國有土地上房屋拆遷補償標準是什么?拆遷評估直接選擇成本法進行評估是否合理?

專欄:拆遷 2021-01-22 174 0 原創

  無論何時,房屋拆遷補償對被征收人來說都是重中之重,而且引起拆遷矛盾、糾紛的,甚至是發生拆遷悲劇的導火索最根本的原因就是拆遷補償。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第二條規定,為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人(即被征收人)給予公平補償。

  可是因拆遷涉及到巨大的利益,所以在實踐中,很多征收方為了達到低成本征收的目的,常以“違法建筑”為由或是“危房”為由給予被征收人極低的補償,有的則是在對被征收房屋進行評估時,以成本法的方式對被征收房屋進行評估,然后確認賠償數額,那么以成本法對被征收房屋進行評估是否合理呢?本文,凱諾律師就以國有土地上房屋征收補償標準、房屋拆遷評估兩個知識點為大家來說一下。

  《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

  (一)被征收房屋價值的補償;

  (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

  (三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

  市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。

  第21條規定,被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

  房屋被征收后被征收人能夠獲得貨幣補償的金額

  房屋征收貨幣補償金額=被征收房屋經由評估機構確定的市場價格(包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額)+搬遷費用+臨時安置費用+營業性房屋的停產停業損失(注:如果是住宅一般沒有這一項)

  需要注意的是,對被征收房屋價值的補償,不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

  另外,評估人員在進行評估時還要考慮到被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題,然后依法作出評估報告。

  被征收人選擇產權置換的,一般是按拆一還一的原則。如果存在提供的安置房小于被征收房屋,那么就需要結清差價。

  從以上的內容中可以了解到,被征收人最終能得到多少的補償與房屋評估有著很大的關系,只要評估人員存在一點點的不客觀現象,或是在評估過程中有人干預、以不利于被征收人的評估方式進行評估,那么都會導致被征收人的補償大打折扣。

  根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定,注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

  被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當選用假設開發法評估。

  也就是說,如果被征收房屋是住宅類型,那么對被征收人較為有利的應當是市場比較法,而不是成本法,如果是經營性用房拆遷,比如是商鋪、企業,那么對被征收人較為有利的應當是收益法。

  實踐中,若評估人員不對號入座,在住宅拆遷時,以成本法、假設法或是其他方法對被征收房屋進行評估,可以明確的告訴大家是不合法的,要是以此種方式確認賠償數額,那么被征收人應得的補償怎么可能會合理?

  因此,當評估機構人員以不利于被征收人的評估方法進行評估時,被征收人一定要及時的制止,向有關部門及時的反映,或是采取法律措施來維護自己的合法權益。

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拆遷專欄作者

北京市凱諾律師事務所擁有一支專注于以“征地拆遷案件”為主的行政訴訟律師團隊。由執業二十年的賈啟華主任律師領銜,代理業務遍及北京、福建、黑龍江、安徽、廣東、廣西、

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