賈啟華

北京征地拆遷律師賈啟華

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凱諾律師團:農村土地被納入到城市規劃區內,拆遷時能按城區標準補償嗎?

專欄:拆遷 2021-01-21 2407 0

  隨著城市化的不斷建設,現如今有許多的城中村因城市規劃需要,被劃在了征收的范圍內。一般情況下,因土地性質是集體土地,所在城中村在拆遷時主要依據的還是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》,而國有土地征收依據的是590號令。

  但是在實踐中,有的城中村在征收過程中已經被納入到了城市規劃區內。想必大家都知道,集體土地征收跟國有土地征收在各個方面都有一定的差別,尤其是在拆遷補償方面,有著很大的差距。所以當被征收人房屋所在土地已經被納入到城市規劃區內后,就有許多當事人會咨詢說,已經被納入到了城市規劃內的城中村在拆遷時應該要怎么補償?是否可以按照城區拆遷標準進行補償?下面凱諾律師就為大家來簡單的說一下

  關于此問題,在最高院發布的一些文件中就給出了答案。

  根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中的規定:征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的,補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的,那么土地權利人請求按照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應當應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。

  另外,根據《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》中的答復,行政機關征用農村集體土地之后,被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權,房屋所在地已被納入城市規劃區的,應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定,對房屋所有權人予以補償安置。

  因此,從上述的兩條法律法規中我們可以了解到,雖然城中村的土地原則上是集體土地,但是對于已經納入到了城市規劃區內的房子,在拆遷時應當要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。

  下面我們來看看相關案例

  征收時該房屋已經納入到了城市規劃區范圍內,若再按照集體土地上房屋進行補償,那么勢必會損害被征收人的合法權益。

  根據【(2020)魯行賠終45號】判例,最高人民法院上述司法解釋和答復意見的精神實質是一致的,即在集體土地征收過程中,如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償,經過若干時間后,原坐落于集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區,基本實現了城鎮化,此時再對原集體土地上的房屋實施征收,可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。司法解釋之所以作如此規定,其目的在于避免同區域內原集體土地上房屋征收補償標準低于國有土地上房屋征收補償標準,充分保障原集體土地上房屋權利人的合法權益。

  據此,我們結合以上相關案例,集體土地上房屋征收能夠參照征補條例進行補償的適用條件,一般有以下幾點:

  根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款中規定的集體土地上房屋納入城市規劃區后可以要求按照國有土地上房屋征收補償標準進行安置補償,需要同時滿足以下幾個條件:

  1、首先對集體土地單獨進行征收為國有,沒有對上面的房屋進行征收

  2、征地機關怠于履行征地房屋補償安置的法定職責

  3、若干年后,該房屋所在地被納入城市規劃區,按照最高院判例,一般不得低于兩年時間。

  凱諾律師提醒大家,如果實踐征收過程中,征收方對已納入到城市規劃區內的房屋還按集體土地標準進行補償,那么則是不合理的,被征收人可以采取法律措施來維護自己的合法權益。

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拆遷專欄作者

  賈啟華律師,中共黨員,中國政法大學民商法專業博士研修。北京凱諾律師事務所創始合伙人,主任。  主要從事有關房地產、公司并購、涉外合同以及環境資源保護等訴訟和

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