賈啟華

北京征地拆遷律師賈啟華

  • 2302

    文章
  • 5648508

    閱讀

凱諾拆遷律師:拆遷補償為什么會很低?與這3點有很大關系

專欄:拆遷 2021-01-20 2055 0

  房子在面臨拆遷時,作為普通的老百姓都會感到非常的高興,心想“家里馬上要拆遷了,肯定會有一筆不錯的補償金,然后又能在城區有一套房子,自己的后半生終于不用為房發愁了...”不過,有的當事人則比較的理智,在聽到自己家要拆遷時,會先四處打聽一下補償標準,而有的當事人法律意識比較的高,則會直接問專業拆遷律師。

  不過,無論是通過打聽得來的補償標準還是自己想象的得來的補償標準,當被征收人真正的拿到安置補償方案時,相信絕大部分被征收人的內心都是崩潰的,因為補償標準完全跟自己咨詢過的標準不一樣。

  近日,有位山東的當事人就直接咨詢律師說,自己在拆遷之前打聽的補償標準是多少多少錢,但征收方實際給的補償標準遠遠低于自己了解到的,根本無法保障自己一家人被拆遷之后的生活...之后這位當事人還說,我們都是普通的老百姓,又不懂法,也不懂拆遷規則,現在遇到這樣的問題怎么才能解決啊....

  那么為什么自己的補償會比較的低呢?

  我們可從相關的法律規定和相關司法解釋中找到答案。

  其一、未將院落納入到補償范圍內

  對于國有土地上房屋,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定,補償應當要包括被征收房屋價值的補償、安置補助費、停產停業損失費、獎勵費等。

  對于集體土地征收的,根據《土地管理法》中的規定,征收方應當要依法及時足額的給予被征收人土地的補償、地上附著物、安置補助費、青苗補助費、農村村民住宅費以及社會保障費用等。

  從以上的規定中我們可以了解到,法律法規中并沒有明確的規定院落在補償的范圍內。那么,此時被征收人可能就會以院落不在補償范圍為由對被征收人不予補償。少了院落的補償,那么被征收人最終的補償自然就會很低了。

  院落真的就不予補償嗎?答案顯然是不正確的。根據《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》中的規定,國有土地上房屋征收補償中,應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍,按照征收時的房地產市場價格,一并予以征收補償。當然了,集體土地征收時,院落、院墻作為農民住宅中的一部分,也應當要給予相應的補償。

  根據《土地管理法》中的相關規定,征收涉及到農村村民住宅的,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

  所以實踐中,如果征收方未將院落納入到了補償的范圍內,那么被征收人就可以依據上述規定主張這項補償。

  其二、評估環節有問題

  房屋評估環境往往影響著被征收人最終的補償標準。但評估這個環節是較為復雜的,如果被征收人不懂,不及時的提出自己的疑惑,那么補償自然就會很低。

  首先,評估機構未讓被征收人參與選定。根據《國有土地上房屋征收與評估辦法》中的規定,房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

  法律上明文規定了,被征收人是有權選評估機構的權利的,如果征收方直接剝奪被征收人這項權利,那么最終的補償很明顯是要比較的低了。

  其次,評估機構無資質。很多時候征收方為了節約征收成本常常會讓一些沒有評估資質的評估機構對被征收房屋入戶、查勘評估。因此,當有評估機構人員對自己房屋進行評估時,一定要讓他們出示相關證件并且留意一下評估機構的營業執照,看看他們經營的范圍內有沒有給咱們房子進行評估的經營范圍。

  最后,就是評估方法不合理。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定,注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估。

  就是說,在對被征收房屋進行評估時,相關工作人員應當采取市場比較法。實踐過程中,如果征收方以市場比較法以外的評估方法對被征收房屋進行評估,試圖降低補償標準,這顯然是不合法的。

  其三、未考慮到影響房屋價值的因素

  根據相關的法律規定,被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

  因此,如果實踐中,征收方未將自己應得的停產停業損失費、歇業費、裝修費等其他相關費用納入到補償范圍內的話,被征收人一定要及時的提出來,及時的咨詢專業律師維護自己的合法權益。

舉報聲明:

本文由入駐華律自媒體作者撰寫發表,觀點僅代表作者本人,不代表平臺立場。凡注明原創的文章,版權歸作者和平臺所有,未經許可,不得轉載。

0
拆遷專欄作者

  賈啟華律師,中共黨員,中國政法大學民商法專業博士研修。北京凱諾律師事務所創始合伙人,主任。  主要從事有關房地產、公司并購、涉外合同以及環境資源保護等訴訟和

MORE >
業務范圍
房地產糾紛訴訟,征地拆遷協商談...
更多排行
lpl竞猜