賈啟華

北京征地拆遷律師賈啟華

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凱諾律師:作出房屋征收補償決定有了明確的要求,對被征收人會有影響嗎?

專欄:拆遷 2021-01-15 2737 0

  在征地拆遷過程中,就房屋價值的補償、搬遷費、停產停業損失費以及集體土地征收時的土地補償費、青苗補助費、地上附著物、安置補助費等補償事項達不成一致時,征收方常常會為了盡早完成征遷工作對被征收人作出房屋征收補償決定。

  根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第26條規定,房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。

  一般情況下,雙方就補償事宜通過協商仍達不成一致的情況下,征收方應當要及時的作出補償決定,但是實踐中,有地方卻在幾年后才以當時評估時點及補償方案作出補償決定,有的則是在作出補償決定后的第二天就要求被征收人搬遷,這嚴重的侵害了被征收人的合法權益。

  為進一步規范國有土地上房屋征收補償決定相關工作程序,切實維護被征收人合法權益,近日,北京市住房城鄉建設委研究起草并發布了《關于進一步做好國有土地上房屋征收補償決定有關工作的通知(征求意見稿)》,向社會公開征求意見,截止時間是12月17日。那么,《通知》中的規定會對被征收人產生哪些影響?下面律師就簡單的為大家說一下

  首先明確了房屋征收補償決定工作流程

  《通知》中規定,區房屋征收部門與被征收人、公房承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,區房屋征收部門應及時報請區人民政府作出補償決定。區房屋征收部門報請作出補償決定的材料應當包括以下內容:

  1.作出補償決定的請示;

  2.被征收房屋的權屬、公房租賃關系的調查資料;

  3.被征收房屋的分戶評估報告及送達憑證,以及被征收人、公房承租人對分戶評估報告申請復核、鑒定的情況;

  4.對被征收人、公房承租人的具體補償方案;

  5.產權調換房屋的相關證明材料;

  6.房屋征收部門與被征收人、公房承租人達不成補償協議的,需提交溝通記錄(溝通記錄應當由兩名房屋征收部門工作人員及被征收人、公房承租人簽名,被征收人、公房承租人拒絕簽名的,由有關基層組織人員作為現場見證人簽名);

  7.其他與補償決定有關的材料。

  其次區政府原則上要在6個月內作出補償決定

  《通知》中規定,為避免后期房地產市場價格波動可能對被征收人造成不利影響,區人民政府原則上自征收補償方案確定的簽約期滿之日起六個月內作出補償決定。補償決定規定的搬遷期限,不得少于15日。補償決定作出后,應當在房屋征收范圍內進行公告。

  這一規定的目的就在于在房屋征收過程中避免出現不利于雙方各自利益的情況。

  從以往的房屋征收過程中來看,常有被征收人收到房屋征收補償決定書已經二年后或是三年后,也有為急于趕拆遷工程,征收人常扮演被征收人簽訂補償協議的情況,更有因遲遲不作出補償決定而導致整個項目出現“停滯”的,導致雙方利益都受到嚴重損害的情況。

  因此,依據最高院的判例,當被征收人所提要求明顯不符合法律規定而無法滿足時,征收人應當及時依法作出書面補償決定,固定并提存相應補償內容,只有這樣才能維護被征收人的權益,征遷項目才能順利進行。不能怠于履行補償安置職責,以反復協商代替補償決定,甚至以拖待變以致久拖不決,造成補償安置糾紛經年得不到解決。這既損害被征收人補償安置權益,又提高相應補償安置成本,還損害政府依法行政的形象。

  當然了,久拖不決對被征收人(釘子戶)也會造成一定的影響。因補償決定幾年后才作出,被征收房屋的周邊房地產市場價早已發生變動,此時作出的補償如果是還按照之前的標準進行,那么對被征收人來說則則進入了因房價過高而買不起房的困境。

  但北京市出臺的新規定將作出補償決定的期限規定為6個月,切實的維護了被征收人的合法權益,同時也進一步的將征收補償引向了規范化。

  再者新增了“按確認地址送達”方式

  另外,在《通知》中還明確增加了“按確認地址送達”這一方式。

  《通知》中規定,補償決定文書可采取直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達方式。各區房屋征收部門在入戶調查時也可要求被征收人、公房承租人簽署送達地址確認書,被征收人、公房承租人確認的送達地址為補償決定等相關文書的送達地址。

  被征收人、公房承租人送達地址發生變更的,應當及時書面告知區房屋征收部門;未及時告知的,區房屋征收部門按確認地址送達,視為依法送達。

  凱諾律師要提醒大家的是,補償決定、分戶評估報告、催告書以及其他相關的法律文件都關系著被征收人的知情權、救濟權。因此,在簽訂這些文件的時候,一定要寫自己的居住地址且是長期居住的地址,避免因未及時的收到相關文件而錯失申請復核、鑒定以及申請行政復議和向法院起訴的權利。

  最后是加強行政司法工作銜接

  《通知》中還規定,補償決定送達后,區房屋征收部門與被征收人、公房承租人應當執行補償決定。

  補償決定規定的搬遷期限屆滿后被征收人、公房承租人拒絕搬遷的,區人民政府應當催告被征收人、公房承租人履行義務,催告期滿被征收人、公房承租人仍拒絕履行搬遷義務的,可以在法定復議或者訴訟期限屆滿之日起,原則1個月以內申請人民法院強制執行。人民法院對補償決定裁定由區人民政府組織實施的,區人民政府原則上自準予執行裁定作出之日起6個月內執行完成。

  凱諾律師提醒大家,在征地拆遷中,被征收人如果對補償標準不滿意,或是認為征收程序不合法而拒絕與征收方簽訂補償協議時,一定要及時的在法律規定的期限內依法向有關部門申請行政復議或是向法院提起訴訟,這是被征收人維護合法權益的不二之選。

  只要被征收人依法提起了行政訴訟,那么相關部門就不能在未簽訂補償協議,未保障被征收人相關權益的情況下進一步的實施征收工作,同時司法強拆也會停下腳步。

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拆遷專欄作者

  賈啟華律師,中共黨員,中國政法大學民商法專業博士研修。北京凱諾律師事務所創始合伙人,主任。  主要從事有關房地產、公司并購、涉外合同以及環境資源保護等訴訟和

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