賈啟華

北京征地拆遷律師賈啟華

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凱諾拆遷律師:多地發布征收公告,補償標準是什么?看這一篇就夠了

專欄:拆遷 2020-11-17 3430 0 原創

  國有土地上房屋征收與補償條、土地管理法中都明確的規定,為了公共利益的需要,確需要征收土地的,可以依法實施征收。就是說,在征收之前,相關部門需要按照法律規定的發布擬征收公告、征收公告、安置補償方案等。近期,多地就發布了征收公告,比如河北唐山、山東淄博、安徽阜陽等地。

  想必大家都知道,合法的征收項目,擬征收公告、征收公告這兩個文件是不能少的,而且征地公告內容也要符合法律規定。比如征地公告內容就得包括征收范圍、征收面積、征收目的、征收補償標準及安置補償方式以及對公告不服的救濟途徑和救濟時間等。

  而且,了解一點法律的被征收人都知道,這在《土地管理法》中也有明確的規定(此前文章中多次提到過征收程序,這里就不在為大家闡述了)。

  不過,相比征收程序,對被征收人來講,了解征收補償標準則更為重要,因為畢竟與自己的切身利益息息相關。近日,就有一位湖南農村的當事人咨詢凱諾律師說,政府要修路,現在征收公告已經向他們公布了,征收時間是一個月后,但是對于補償標準則完全不知道,也沒有概念。

  農村土地征收補償標準

  關于農村土地征收的補償標準,每個地方,甚至是同一個市、區的補償標準都是不一樣的,我們先來看一看《土地管理法》第48條中的規定:

  征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

  征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用。

  征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。

  據此,農村土地征收補償并沒有具體的標準。土地的補償費和安置補助費則是根據征地區片綜合地價確定的。需要說一下,制定征地區片綜合地價需要考慮到土地的原用途、土地資源條件、土地產值以及土地區位、土地供求、經濟社會發展水平等因素。

  而地上附著物、青苗補助費等則需要由有資質的評估機構評估確定,另外農村房屋的拆遷補償費是與土地分開來補償的,實踐中有的則是與土地一起補償,這對被征收人來說是非常不公平的。

  涉及到農村村民住宅的,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

  被征收人選擇人安排宅基地建房的,征收方就得安排宅基地用于被征收人重新建房屋。需要注意的是,這種補償方式只能是在有條件的情況下進行。

  被征收人選擇安置房的,安置房的面積就需要與被征收房屋合法面積差不多,也就是說要按1:1來進行置換。

  被征收人選擇貨幣補償的,房屋的補償標準則是由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。(房屋拆遷補償=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價;宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積;房屋重置成新價格=房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)。具體的補償標準則需要由有資質的評估機構評估確定。

  需要注意的兩點是,拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權置換,因而被征收人也只能選擇貨幣補償;被征收人與承租人對解除租賃關系達不成協議的,只能實行產權置換。

  另外凱諾律師還需要提醒大家的是,在相關部門發布了征收公告,確定了征收范圍后,被征收人就不能在征收范圍內搶栽、搶種、搶建、擴建等行為,否則征地時會不予補償。而且,關于這一條,多地也會在征地公告中予以說明,所以,被征收人一定要認真的看。

  《國土資源部關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定,在征地依法報批前,當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、標準等,以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后,凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征收的土地上搶栽、搶種、搶建地上附著物和青苗的,征地時一律不予補償。

  當然了,如果被征收村民對補償標準不滿意,那么被征收人可在法律規定的時間內委托律師依法申請行政復議或是提起行政訴訟。一般申請行政復議的法定時間為60天,行政訴訟的法定時間則是6個月。

  征地拆遷關系到切身利益,建議盡早走法律程序。

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拆遷專欄作者

  賈啟華律師,中共黨員,中國政法大學民商法專業博士研修。北京凱諾律師事務所創始合伙人,主任。  主要從事有關房地產、公司并購、涉外合同以及環境資源保護等訴訟和

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