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征收拆遷補償,鄰居的比我高一大塊,究竟怎么回事?

專欄:拆遷 2020-10-16 356 0 原創

正所謂“不患寡而患不均”,在征收拆遷實踐中,老百姓最容易拿自己所能獲得的補償去和同一個項目中街坊四鄰的比較。畢竟項目相同意味著適用的補償安置方案一致,屬于征收方愛講的“一把尺子量到底”范疇。且都在一個片區內,對房屋價值影響最為直接的地段因素也完全相同,每平米的市場價格按說是差不了多少的。但這樣一比就容易產生問題了:憑什么鄰居家能拿那么多,我卻只能拿到這么一點兒呢?這里面的道道,值得在明律師給大家說一說。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第29條規定,房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條規定,房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果(包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值)在征收范圍內向被征收人公示。

據此可知,在征收拆遷項目中,街坊四鄰的房屋評估價值和補償情況并非完全意義上的個人隱私,而是因牽涉社會公共利益成為應當依法公開的信息。

這就確保了被征收人有通過獲悉其他戶補償情況的途徑來判斷自家所獲補償是否公平、合理的起碼條件。不過,街坊四鄰家畢竟不是自己家,可能導致房屋的補償結果出現較大差異的因素或有以下幾個方面:

其一,被征收房屋存在區位價值以外的其他價值差異。《評估辦法》第14條規定,被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

據此可見,“區位”雖重要,但只是影響房屋評估價值的一個因素,其他因素對最終補償結果的影響力也不容忽視。

譬如從用途層面上看,住宅與非住宅房屋在補償標準、方式上一般都存在不同,非住宅房屋才有可能獲取機器設備搬遷費用和停產停業損失的補償。

再比如房屋的建筑結構和新舊程度也會直接影響房屋的價值,磚混結構、磚木結構和鋼結構的房屋在價值上當然不同,去年新建的房屋和已有30年以上房齡的老舊房屋在價值上也必然會有差異。

其二,房屋的證載面積存在較大差異。證載面積和無證面積在補償方案中的補償標準通常都是不同的,而且在實踐中會有比較大的差距。若被征收房屋的實際面積遠超證載面積,則其補償數額有可能還不如實際面積更小的有證房屋。

事實上,對房屋補償數額影響最大的因素之一就是其面積的認定。大量的自建房、附屬建筑究竟能否“算錢”,能否經得起“航拍圖”“違建調查取證”之類的檢驗,是被征收人必須重點關注的問題。

其三,在針對農村宅基地上房屋的拆遷補償中,要考慮到戶籍人數對安置面積的影響。“戶籍人口多”“房屋面積大”無疑是能夠增大補償結果的兩大條件。在按人頭提供安置面積的項目中,人口多的或許會有一些優勢,當然人口少的也絕不能越補面積越倒退。

其四,有無獎勵金對補償結果有時會產生較大影響。老百姓講的“補償利益”是將獎勵金算在一起的,但站在拆遷方的立場上,獎勵金是政策性的而非法定的,只有配合簽約搬遷的戶才給。

在一個項目中,獎勵金少則幾萬多則十幾萬甚至更高,一旦未在獎勵期限內簽約就會被按日扣除直至歸零。倘若街坊真的是一開始就搬著小板凳去排隊積極簽約的那批,那么比一直未簽約的戶多拿些獎勵金,也尚在說得過去的范圍之內。

此外,諸如房屋的裝飾裝修價值等也可能影響補償結果。故此,參照對比街坊四鄰的補償數額固然有借鑒意義,但也需要在專業律師的指導下科學、理性地對比而非盲目對比。根據自家的情況確定合理的補償預期,對被征收人能否“成功”救濟權利而言十分重要。

畢竟,補償多寡主要是一個客觀、可評估計算的數字,不是靠人的主觀愿望或者想象去實現的。

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