易軼

知名婚姻律師《第三調解室》律師

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離婚律師咨詢:分析近親屬間以買賣、贈與過戶普通住宅的經濟成本與法律風險

專欄:婚姻 2020-10-15 5432 0 原創

最近連續接觸了兩個近親屬間房屋過戶引發的糾紛案件,均涉及未分割遺產份額,一個以買賣方式過戶,另一個以贈與方式,之前因其他案件了解過這兩種方式的稅費繳納問題,在對這兩個案件做了大量案例檢索之后,對親屬間以買賣和贈與方式過戶普通住宅,涉及的經濟成本和法律風險有了更多認識,為了讓大家更好的了解經濟成本方面主要涉及稅費,法律風險重點在過戶合同被主張無效的風險及法律適用。

下面由贈予房產糾紛律師大家詳細分析下近親屬間以買賣、贈與過戶普通住宅的經濟成本與法律風險。

首先,這里的近親屬指父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。其次,這里討論的住宅不涉及經濟適用房、央產房、軍產房等特殊房產,因這些特殊房產在過戶前一般需要先行補繳稅費,但具體補繳標準需要由稅務窗口根據具體情況來定。

買賣過戶和贈與過戶,經濟成本孰高孰低,無法一概而論,因為買賣涉及到是否唯一住房的契稅優惠、購房滿2年滿5年的增值稅個稅免征優惠,而贈與涉及到近親屬有增值稅和個稅免征優惠,因此,只能個案具體分析。

我們先來看當前對近親屬之間買賣和贈與過戶的稅費政策(以北京為例):

一、以買賣方式過戶

1. 買方只涉及契稅,若是家庭唯一住房,面積小于等于90平米的,按房屋價值1%征收,面積大于90平米的,征收1.5%;若不是家庭唯一住房,征收3%。

2. 賣方涉及增值稅及其附加與個稅

① 增值稅及其附加:若出售時購買住房不滿2年,按5.6%征收;若滿2年,免征。

② 個稅:按買賣房屋差額征收20%,若無法核實初始購房成本,則按現值總額征收1%,若出售時購買住房已滿5年且是唯一住房,免征。

二、以贈與方式過戶

主要涉及到印花稅、契稅、增值稅及其附加、個稅這4項,印花稅雙方繳納,其他3項為受贈人繳納:

1.印花稅:按萬分之5向贈與人、受贈人雙方征收。

2. 契稅:按房屋價值3%向受贈人征收。

3. 增值稅及其附加:免征,除上述近親屬外,撫養贍養人、繼承和遺贈離婚析產這3種情況也免征。(具體規定見《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》(財稅[2016]36號附件3第一條第三十六款))

4. 個稅:近親屬免征,另外,撫養人贍養人、繼承和遺贈這2種情況也免征,但離婚析產需要稅務窗口根據具體情況確定。(具體規定見財政部稅務總局公告2019年第74號《關于個人取得有關收入適用個人所得稅所的項目的公告》第二條規定)

另外,贈與過戶還會涉及到,過戶前對贈與行為進行公證公證費,以及受贈人后續若賣出房屋,涉及的個稅差額

舉例來說,若是賣方滿五年唯一的85平米住房,且也是買方唯一住房,買賣過戶總共需要負擔1%的契稅,若按贈與過戶,則總共需要負擔3%增值稅、雙方萬5的印花稅、公證費,明顯買賣過戶在經濟上更劃算。

再如,若是賣方不滿2年的唯一100平住房,且是買方唯一住房,則買賣過戶需負擔1.5%契稅、5.6%增值稅及其附加、20%個稅,但若按贈與過戶,僅需負擔3%契稅、雙方萬5的印花稅及公證費,這時候,明顯贈與過戶在經濟上更劃算。

因此,從經濟上來說,在近親屬之間過戶房屋,需要具體情況具體分析。我是易軼,家理律師事務所的創始人,離婚律師咨詢,是北京電視臺《第三調解室》、CCTV《法律講堂》、中央電視臺《小區大事》特邀律師、北京人民廣播電臺《警法在線》特邀婚姻法律師,執業12年,專注婚姻家事法律服務。

以上是對《離婚律師咨詢:分析近親屬間以買賣、贈與過戶普通住宅的經濟成本與法律風險》內容的詳細介紹,如您還有問題或者需要婚姻家事法律服務,可撥打我的免費咨詢電話,希望能幫助到您!

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