王海英

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律師說:房屋買賣案件,文本內容的真實性需要其他文本文件證明

專欄:公司法 2020-07-16 55471 0 原創

對于房屋買賣的案件來說,雙方提交的相關證據有可能出現關于真實性判斷的問題。王海英律師在這里強調,證明文本內容是否真實需要其他的文本文件進行證明。

案情簡介

二原告系夫妻關系,馮某與李某系母女關系。101號房屋和-101號地下庭院原系李某從開發商處購買。101號房屋和-101號地下庭院相互連通,進入-101號地下庭院必須通過101號房屋。

2012年11月21日,馮某以李某(出賣人)委托代理人的身份與孫某(買受人)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,合同約定:李某將101號房屋出售給孫某,建筑面積60.64平方米,成交價240萬元;買受人簽訂合同當日向出賣人支付定金48萬元,買受人在1日內向出賣人支付首付款82萬元,剩余房款買受人以銀行按揭貸款的方式支付給出賣人。孫某提交同日馮某以李某(出賣人)委托代理人的身份與孫某(買受人)簽訂的《補充協議》,協議約定:本補充協議為雙方簽訂的北京市存量房屋買賣合同不可分割之組成部分,相關內容存在沖突或不—致的,應以本協議為準。第一條“買賣補充約定”:(一)房屋實際成交價格。1、交易房屋的實際成交價格為240萬元整,此成交價格包含-101號地下庭院(房屋面積54.10平米)。2、雙方達成一致,除去銀行貸款部分,所有售房款項均匯入李某名下中信銀行卡號xxxx。第二條“關于交房后買受方房屋裝修的約定”:雙方達成一致,在買受方交納首付款130萬元后,出賣人就將此房交予買受方使用,如因出賣方個人原因導致此交易不能繼續履行,出賣方要賠償買受方全部裝修款,以裝修發票為準。買賣合同和《補充協議》末尾出賣人一欄均有馮某簽名和指印。馮某對《補充協議》的真實性不認可。

2012年11月22日,孫某向李某名下中信銀行卡號xxxx的銀行賬戶轉賬支付購房款130萬元。此后馮某將101號房屋和-101號地下庭院的鑰匙交付給孫某,二原告開始占有使用101號房屋和-101號地下庭院。李某于2012年11月6日登記為101號房屋所有權人,馮某于2013年8月28日通過找人代簽李某姓名的方式將101號房屋過戶至陳某丹名下。陳某丹于2013年7月向交通銀行申請購房貸款110萬元,交通銀行批貸后于2013年9月將貸款110萬放款至李某名下交通銀行xxxx賬戶。

因陳某丹申請,交通銀行望京支行的零售經理王某到庭作證稱,陳某丹在我行申辦個人購房貸款的相關資料中,貸款面簽筆錄表、未出租情況說明、受托劃款確認書上都有李某的簽字,按照工作要求,上述資料應該填寫完整之后再讓客戶簽字。

李某2013年7月8日簽署的《交通銀行北京市分行受托支付劃款確認書》內容為:“借款人陳某丹因購房向交通銀行股份有限公司北京望京支行申請了110萬元的個人貸款。現經本人同意,由銀行將發放的貸款資金按下表所列開戶銀行和賬號,劃付給符合合同約定用途的借款交易對象。收款人名稱:李某,收款人開戶行:交通銀行,收款人開戶銀行賬號:xxxx。”在李某2013年7月8日簽署的貸款申請資料《未出租情況說明》、《首付款支付收入確認函》中,均可體現出貸款系用于購買101號房屋。李某稱其簽署上述資料時是空白的,沒有填寫因購房貸款。李某于2013年10月17日登記為-101號地下庭院所有權人。

辦案經過

當案件提交到王海英律師處時,王海英律師根據當事人的敘述情況認為關鍵問題是能夠確認相關文本真實性情況。在與當事人充分溝通后,王海英律師認為應將合同中的細節進行辯證、質證性說明并同時形成有利于我方的證據鏈,案件的勝訴會有相對利好。

案件結果

該案件最終判決被告李某繼續履行2012年11月21日第三人馮某代理李某與原告孫某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》,于本判決書生效之日起十五日內將北京市朝陽區-101號房屋過戶至原告陳某丹名下。

律師時評

本案的第一個爭議焦點是馮某與孫某簽署的房屋買賣合同是否對李某發生效力。綜合在案證據可知,李某的母親馮某在簽署買賣合同時持有李某的身份證房產證原件,在買賣合同簽署后,李某的員工配合買方辦理了101號房屋過戶手續,李某本人配合買方辦理了101號房屋的購房貸款審批手續,購房首付款和銀行貸款均支付至李某名下的銀行賬號。李某稱其簽署購房貸款審批資料時是空白的,該陳述與交易習慣和生活常識相悖,李某未提交證據證明其主張,法院對其陳述不予采信。李某和馮某稱李某名下收取購房款的兩個銀行賬戶實際由馮某掌控,但李某本人簽署的購房貸款審批資料中指明將貸款打入該賬戶,即使該賬戶實際由馮某掌控,亦應由李某承擔相應后果。綜合上述情況,依據生活常識,可以認定李某對馮某簽署房屋買賣合同出售101號房屋一事知情且同意,該買賣合同對李某發生效力。

本案的第二個爭議焦點是《補充協議》的真實性,以及《補充協議》是否對李某發生效力。二原告持有的《補充協議》經當庭出示質證可辨系原件,經法院釋明馮某亦放棄鑒定,應自行承擔不利后果,法院認定二原告持有的《補充協議》系原件。《補充協議》的主要內容是約定-101號地下庭院亦屬房屋買賣合同的交易標的,包括在買賣雙方240萬元成交價之內。馮某稱其未簽署《補充協議》,現因客觀原因無法對協議上馮某簽名和指印進行鑒定,但肉眼可見《補充協議》的馮某簽名與房屋買賣合同中的并無明顯差異。此外,《補充協議》約定除貸款外的購房款均打入李某名下中信銀行尾號xxxx的銀行賬戶,該約定與雙方實際履行情況相符,而房屋買賣合同中并未有此約定。101號房屋和-101號地下庭院屬一個建筑單元內的連通房屋,通常情況下都是一并出售,馮某在買賣合同簽署后即將101號房屋和-101號庭院均交付二原告使用。綜合案件情況,依據交易習慣和生活常識,可以認定馮某簽署了《補充協議》,現無證據表明李某在委托馮某出售101號房屋時對與該房屋相連的-101號地下庭院做了保留,故《補充協議》亦對李某發生效力。

陳某丹與孫某系夫妻關系,孫某同意房屋過戶至陳某丹名下。陳某丹要求李某繼續履行房屋買賣合同和《補充協議》,配合辦理-101號地下庭院過戶手續的訴訟請求有事實和法律依據,法院予以支持。

案件思考

對于房屋買賣發生的糾紛來說,任何文本合同類的實物證據都十分重要。王海英律師在這里需要特別標示,如果需要證明某個文本的真實性,需要有其他的輔助文本證明。

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